本案的争议焦点为杨某某对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"据此，只有具备了上述规定的情形，案外人才能排除申请执行人的执行。

本案中，关于在查封前是否签订合法有效书面合同及价款支付问题。合同记载，买卖双方是于2017年4月21日签订《房屋买卖合同》，根据杨某某陈述，双方签完协议，给了房产证，办完手续后，其本人和袁某到邹平浦发银行转给了袁某5万元。而从浦发村镇银行打款记录看，打款时间为2017年4月20日，因此，当事人陈述与签订房屋买卖合同及打款时间存在矛盾。另外，从商铺价款来看，出卖人袁某是2014年12月2日以109 620元的价格竞拍所得该套商铺，而在2017年4月正是商品房价格处于市场高位期，而出卖人袁某竟然以5万元出卖，明显不符合常理。买受人杨某某在购买该套商铺之前，一直租用该商铺，租金为每年6000元，超低的购买价难以认定买受人是善意购买该商铺。杨某某在执行异议申请书的自述与调查中的陈述也存在矛盾和反复。因此，在诸多疑点难以排除的情形下，不能认定查封前买卖双方签订了合法有效的书面合同。另外，《房屋买卖合同》第四条约定"双方一致同意该房屋过户登记手续于合同签订之日起一个月内办理完毕"，也即2017年4月21日至5月21日办理，而买受人并未提供证据证明在当时一个月期间内进行办理过户或未能办理过户的原因非因买受人自身原因导致。因此，案外人杨某某就案涉商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十五条第一款 对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。

第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

案例编写人：邹平市人民法院 王娟