从当前社会现实生活中公有住房的流转情况及承租人的使用收益情况看，个人承租的公有住房和个人所有的房屋在占有、使用、收益上，虽并无本质区别，但从公有住房的性质及相关法律规定来看，公有住房承租权不属于可以继承的公民个人财产。公有住房的原承租人死亡后，其近亲属是否有权继续租赁原房屋，需要根据是否近亲属，是否共同居住，户口是否在承租房内，是否照顾原承租人等综合条件由公有住房管理人进行认定。但从发展的眼光看，在公有住房的其他居住人、继承人之间无争议的情况下，对公有住房的承租权比照个人所有的房屋进行处理更符合社会实际情况。

基本案情

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：许士英、许士兰、许雅菲、许世欣。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：许琳、张作华、湖北省建工工业设备安装有限公司。

原审第三人：许世本。

法院经审理查明：许文甫与朱秀珍系夫妻关系，婚后育有五个子女，分别为许世本、许士英、许士兰、许士怡、许世欣。1991年朱秀珍去世。1993年9月6日许文甫去世。许士怡于2015年1月12日去世，生前育有一女许雅菲。许世本育有一子许绍俊，许绍俊与张作华系夫妻关系，育有一女许琳。许文甫、朱秀珍生前由许文甫工作单位湖北省建工工业设备安装有限公司（以下简称湖北建工公司）在武汉市武昌区民主路717号7栋1单元2楼分配有一处住房，系承租关系。为方便许琳上学，1992年，许绍俊、张作华、许琳搬到武昌区民主路717号7栋1单元2楼与许文甫、朱秀珍同住。1994年6月4日，许文甫、朱秀珍先后去世后，湖北建工公司将武汉市武昌区民主路717号7栋1单元1楼4号房分配给许世本，实际由许绍俊、张作华、许琳居住使用，同时将7栋1单元2楼房屋收回。2006年11月14日，湖北建工公司与许琳签订《湖北省工业设备安装公司购买成本价住房协议书》，将武汉市武昌区民主路717号7栋1单元1楼4号房（建筑面积30.786平方米）以6157元出售给许琳，许琳、张作华在该协议上签名。2012年起，许琳将上述房屋出租。武汉市武昌区民主路717号7栋1单元1楼4号房屋因系团结户，至今仍未登记至许琳名下。现因许士英、许士兰、许雅菲、许世欣认为武汉市武昌区民主路717号7栋1单元1楼4号房承租权属于许文甫，许文甫的法定继承人享有继承权，故诉至一审法院。在二审诉讼过程中，双方当事人均认可湖北建工公司向许士本发放的《住房通知单》载明的7栋1单元1楼4号与涉案的购房协议中载明的7栋1单元1楼3号以及许士英、许士兰、许雅菲、许世欣在起诉状中述称的7栋1单元1楼3号均指向同一住房。

一审原告许士英、许士兰、许雅菲、许世欣向一审法院起诉，请求：1.依法确认许琳、张作华与湖北建工公司于2006年11月14日所签订的《湖北省建工工业设备安装公司购买成本价住房协议书》无效；2.依法判令位于武昌民主路717号7栋1单元1楼4号房由许文甫合法继承人即许士英、许士兰、许雅菲、许世欣及许世本各享有20%的份额；3.本案诉讼费由许琳、张作华、湖北建工公司共同承担。

裁判结果

湖北省武汉市武昌区人民法院于2018年6月13日作出（2018）鄂0106民初2569号民事判决：驳回许士英、许士兰、许雅菲、许世欣的全部诉讼请求。

宣判后，许士英、许士兰、许雅菲、许世欣不服，向湖北省武汉市中级人民法院提出上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2018年8月30日作出（2018）鄂01民终6626号民事判决：驳回上诉，维持原判。

二审判决后，许士英、许士兰、许雅菲、许世欣仍不服，向湖北省高级人民法院提出申诉。湖北省高级人民法院于2018年12月27日作出（2018）鄂民申4249号民事裁定：驳回许士英、许士兰、许雅菲、许世欣的再审申请。

法院认为

法院生效裁判认为：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉解释（一）》第四条"合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据"的规定，许士英、许士兰、许雅菲、许世欣请求判令许琳、张作华与湖北建工公司于2006年11月14日所签订的《湖北建工公司购买成本价住房协议书》无效的诉讼请求，无法律依据，不予支持。

许士本、许琳、张作华虽不是湖北建工公司的员工，但位于武汉市武昌区民主路717号7栋1单元1楼4号房作为湖北建工公司的自管公有住房，湖北建工公司在许文甫夫妇去世将该房分配给许士本承租居住，虽有解决安置曾与许文甫同住的直系亲属许绍俊、张作华、许琳住房居住因素，也是企业自主权的体现。许士本取得了该房的承租使用权，湖北建工公司根据相关的房改政策与作为家庭代表的许琳签订《湖北建工公司购买成本价住房协议书》，是双方的合意行为，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。许文甫夫妇生前承租使用的武汉市武昌区民主路717号7栋1单元2楼房屋，其性质属于湖北建工公司的自管公有住房，不是许文甫夫妇的遗产。故对许士英、许士兰、许雅菲、许世欣的请求不予支持。

案例评析

本案争议的焦点问题系公有住房的承租权能否继承。对于父母的公有住房，作为子女能否继承的问题，在司法实践中争议较大，众说纷纭，判法不一。笔者认为，公有住房承租权不属于可以继承的公民个人财产，原承租人死亡后，其继承人不能当然取得原公有房屋的承租权。具体评析如下：

（一）公有住房承租权的性质及权能

本案中所涉的公有住房是我国计划经济体制下遗留下来的产物，是相对于属于个人的私有住房而言，一般个人对公有住房仅享有承租权但并不享有所有权。公有住房的所有权属于国家或集体所有，由政府有关部门或单位行使管理权。公有住房承租权是公有住房承租人在与出租人（公有住房的管理人）签订公有住房租赁合同后，对其租赁的公有住房享有一定范围内的占有、使用、收益的权利。计划经济体制下，公有住房承租权往往带有一定的福利色彩，与承租人的身份挂钩，租赁期限长，并且租金价格很低，能否出租很大程度上受制于政策要求或政府规定，当事人不能完全自主决定是否出租以及租金数额等合同范畴内事项。但随着我国住房制度改革的不断深化，社会生活已发生了巨大变化，原来公有住房承租权与特定人身密切关联的特点已经逐渐被市场化交易流转的趋势所取代。

目前，公有住房承租人通过行使公有住房承租权获取收益的途径主要包括公有住房的转租和公有住房承租权的转让，上述情形在当今社会生活中普遍存在，公有住房的管理人对此一般亦予以认可。公有住房的承租人死亡后，在其他居住人、继承人之间无纠纷的情况下，公有住房的管理人一般也会应其继承人的要求重新签订公有住房租赁协议，最终的处理结果可能与继承的法律效果相同。因此，在普通大众的观念中，公有住房承租权作为附着相应经济价值的财产权已具有私有财产的性质，是公有住房承租人享有的合法的可以流转交易的财产权利，应当视为公民个人合法财产。在现实生活中，公有住房的使用者和居住者在法律允许的范围内，对公有住房享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，其享有的权能与个人所有的房屋在占有、使用、收益上，其实并无二致，仅仅系所有权的主体不同，不影响权利人的使用。

公有住房承租权的财产属性在房屋拆迁中表现得尤为明显。公有住房一般都属于老旧房屋，在旧城改造过程中面临拆迁的问题。从拆迁补偿的角度看，拆迁补偿款绝大多数都属于公有住房承租人所有，公有住房承租人仅需向房屋管理人支付很少一部分产权买断费用。通过拆迁补偿，公有住房承租人取得的房屋拆迁补偿款或还建房屋已成为个人财产，可以作为遗产继承。从公有住房在社会上的流转情况及承租人的使用收益情况看，承租人对公有住房所享有的权利与个人私有房屋并无本质区别，导致承租人的继承人往往将公有住房作为承租人的个人财产看待。因此，社会财富观念的变化和经济的迅速发展导致公有住房的性质和权利内容逐步发生变化，由此产生诸多纠纷。

（二）公有住房承租权是否可以继承

公有住房承租权纠纷涉及居住人、承租人的继承人及房屋管理人之间的法律关系，不论公有住房的性质如何，承租人与房屋管理人之间始终都是一种房屋租赁关系。对于由此产生的权利义务关系不能仅从实然状态进行判断，而要从应然状态即从相关法律规定予以考量。

《中华人民共和国继承法》第三条规定："遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。"《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第3条规定："公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。"从继承法及司法解释的规定看，公有住房承租权是否属于遗产并不明确，只能从其他法律规定继续予以考量。

《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定："承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。"《中华人民共和国合同法》并未将公有住房的租赁关系排除在适用范围之外。原建设部1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》统一规范租赁关系，没有特别区分公有住房租赁和私房租赁。该办法第二十八条规定："承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。"原建设部1995年发布的《城市公有住房管理规定》第二十八条规定："承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。"

从上述规定内容看，

首先，在租赁合同履行过程中，承租人死亡的，直接导致承租人作为一方当事人的主体消灭，原来的租赁合同原则上应当终止。但考虑到与承租人生前共同居住人的利益，上述规定使共同居住人在符合一定条件时可以按照原租赁合同继续租赁原房屋，共同居住人由此享有的是法律规定的权利，而非继承所得的权利，此属于租赁权的承继而非继承，共同居住人应与出租人办理续租手续，变更承租人。未与原承租人共同居住之人则不符合继续租赁的条件。

其次，因原承租人对公有住房仅享有承租权，而不享有所有权，即使承租人的继承人主张其对公有住房享有继承权，至多也是对房屋承租权的继承，而非房屋所有权的继承。若原承租人的非同住近亲属主张通过继承当然享有房屋的承租权，则排除了与原承租人共同居住之人的法定权利，明显与上述规定的内容相悖，亦与当时的社会实际情况不符。因此，根据上述规定，公有住房的承租权不属于可以继承的遗产。

再次，原建设部《城市房屋租赁管理办法》《城市公有住房管理规定》现已失效，导致目前公有住房承租权纠纷的法律适用存在一定空白。但上述规定仍可以作为判定当时公有住房承租权归属的依据，并且亦可以作为目前处理公有住房承租权纠纷的参考。最后，本案中许琳购买诉争房屋时，《城市房屋租赁管理办法》仍然有效。根据上述规定，本案诉争房屋的承租权不属于许文甫的遗产，许士英、许士兰、许雅菲、许世欣对诉争房屋的承租权不享有继承的权利。许士英、许士兰、许雅菲、许世欣关于公有住房的承租权应纳入遗产范围的主张，缺乏事实和法律依据，法院未支持其诉讼请求，并无不当。

（三）公有住房承租人的近亲属或继承人取得承租权的途径

公有住房的原承租人死亡后，其近亲属或继承人不能当然取得继续租赁原房屋的权利。具体哪些人可以有权利承租，需要根据是否近亲属，是否共同居住，户口是否在承租房内，是否照顾原承租人等综合条件由公有住房管理人进行认定。

一般有两种途径：一是符合相关规定的共同居住人的条件，则依法享有原房屋的承租权，此项权利的取得不取决于出租人；

二是原承租人的近亲属虽不符合相关规定的共同居住人的条件，但出租人与原承租人的近亲属重新达成租赁房屋的合意，此体现的是契约自由和出租人对其财产权利的管理权。

本案中，出租人湖北建工公司自许文甫去世后，将武汉市武昌区民主路717号7栋1单元2楼房屋收回并另行分配，系对其权利的处分，并不违反法律禁止性规定。1994年6月4日，湖北建工公司将武汉市武昌区民主路717号7栋1单元1楼4号房分配给许世本承租使用，并于2006年11月将该房屋出售给许琳，其中虽有解决安置曾与许文甫同住的许绍俊、张作华、许琳住房因素，但更多地体现为湖北建工公司对自有固定资产的一种处分行为，与许文甫原对武汉市武昌区民主路717号7栋1单元2楼房屋的承租权并无直接联系或矛盾冲突；湖北建工公司与许琳签订的《湖北省工业设备安装有限公司购买成本价住房协议书》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。许士英、许士兰、许雅菲、许世欣关于张作华、许琳与湖北建工公司签订的《湖北省工业设备安装公司购买成本价住房协议书》无效的主张，缺乏事实和法律依据。

虽然公有住房的承租权不属于可以继承的遗产，但公有住房承租权确实具有一定的个人财产属性，如果不允许继承，无形中就剥夺了继承人的期待利益。随着我国经济的快速发展和住房制度的不断完善，对于公有住房的继承问题出现了越来越多的缓冲处理的方法。从社会安定和社会和谐的角度考虑，在原承租人的近亲属内部之间无争议的情形下，一般来说应准许通过权利流转的方式变更承租人，这样才更加符合社会实际情况。但在原承租人的近亲属内部之间有争议的情形下，仍应根据共同居住情况、户籍情况、公有住房管理人的意愿等综合情况进行认定。