梁成栋

　　有些业主买房后并未入住，房子成为空置房。类似这样的业主总是会有疑问：“为什么没有住进去，也要交物业费？”“我没住就没享受物业服务，物业费不是白交了？”那么空置房到底要不要交物业费呢？如何更换物业公司呢？北京市盛廷律师事务所律师杨梦迪就相关问题作了解答。

　　问：房子空着没住，为什么还要交物业费？

　　答：由于物业公司是依据《物业服务合同》为业主提供物业服务，因此，业主应按《物业服务合同》及相关规定向物业公司交纳物业费。民法典规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　物业服务具有公用性，比如提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务，这些是物业公司为所有业主提供的服务，并非是针对个人的。所以，即使业主的房子空着没有住，实际上依然是享受了物业服务的，理应交纳相应的物业费。

　　目前，有部分城市出台了空置房屋减免部分物业费的相关规定，如房屋空置只需要交纳20%的物业费等地方性政策。但需要注意的是，很多地方性法规都会载明“物业服务合同双方另有约定的除外”等内容，此时如果业主和物业管理公司签订物业服务合同约定房屋空置仍需全额交纳物业费，业主就应按照约定履行支付物业费的义务。

　　问：如果业主不想交物业费，哪些理由可以获得支持？

　　答：想要减免物业费，通常需要物业公司有错在先，一般包括以下情形：物业公司不履行合同义务或者履行合同中出现重大瑕疵；业主确有证据证明物业服务企业未完全履行合同义务，或者物业公司提供的服务质量未达到物业合同约定的标准；物业服务公司要求交纳的费用不在《物业服务合同》的约定范围内；物业服务企业擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准而多收取的物业费等情形。还有就是如果物业公司超出诉讼时效仍未主张权利的，业主可以提出时效抗辩，请求法院免去超出时效部分的物业费，法院一般都会支持。

　　此外，还有一些地方施行物业费减免政策，如享受城镇最低生活保障家庭、残疾人家庭、享受政府抚恤补助和救济家庭等。

　　问：如果业主对现在的物业服务不满，可以通过什么方式更换物业公司？

　　答：根据民法典第九百四十六条“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外”的规定，业主如果对物业服务不满，则可以根据法律规定解聘物业服务人。

　　同时，根据民法典第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，如果经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即可更换物业公司。

　　问：在物业纠纷案件中，为什么大多是业主败诉？

　　答：现实中，许多业主以房屋质量存在问题、邻里侵权为由拒交物业费，由此产生诉讼，这种情况下物业公司一般不承担责任，因为这不属于物业公司的服务范围，业主维权时要明确责任人。

　　此外，在物业公司起诉业主支付物业费的案件中，业主通常拒付物业费的理由不充足。比如以小区绿化不佳、安保或保洁达不到标等认为物业服务有瑕疵，但是物业公司服务范围广，仅因为个别事项即拒交物业费，抗辩理由不够充分。

　　问：业主维权需要注意哪些问题？

　　答：首先，业主应当强化证据保全意识，及时有效固定证据，在维权过程中做到有理有据。

　　其次，业主要积极与物业公司进行沟通，争取通过协商方式解决纠纷。如果通过协商无法解决纠纷，业主对于物业公司不合理、不合法的行为，可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，该部门系物业行业主管部门，投诉时注意保留投诉痕迹，尽量通过书面方式进行投诉，同时提交必要的证据。

　　最后，如果业主通过投诉无法解决争议的，应及时向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁解决，业主应注意提起诉讼、仲裁的时效，积极行使自己的合法权利，避免错过诉讼时效。

　　同时，还应积极发挥业主大会、业主委员会的作用，增强利益共同体的认识，通过业主委员会对物业服务进行监督，切实保护自身利益。